Cara Menghitung BPHTB & Pajak Jual Beli Rumah/ Tanah 2018

Cara Menghitung BPHTB & Pajak Jual Beli Rumah/ Tanah 2018 – Pada saat melakukan jual beli tanah dan bangunan, baik pembeli maupun penjual akan dikenakan pajak jual beli tanah. Penjual akan dikenakan pajak penghasilan (PPh) atas uang pembayaran harga tanah yang diterimanya, sedangkan BPHTP adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan atau pajak jual beli rumah 2018 atas perolehan hak tanahnya. BPHTB dikenakan bukan hanya pada saat terjadinya jual beli tanah, tapi juga terhadap setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan (tukar menukar, hibah, waris, pemasukan tanah kedalam perseroan, dan lain-lain).

Mengenai cara menghitung bphtb Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTP 2018 diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 dan telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 (selanjutnya hanya disebut UU BPHTB), menyebutkan bahwa BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

cara menghitung bphtb

Setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, warga negara diwajibkan membayar BPHTB. Dalam bahasa sehari-hari BPHTB juga dikenal sebagai pajak pembeli, jika perolehan berdasarkan proses jual beli. Tetapi dalam UU BPHTB, BPHTB dikenakan tidak hanya dalam perolehan berupa jual beli. Semua jenis perolehan hak tanah dan bangunan dikenakan BPHTB, diantaranya:

  1. Jual Beli
  2. Tukar Menukar
  3. Hibah
  4. Hibah Wasiat
  5. Waris
  6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain
  7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
  8. Penunjukan pembeli dalam lelang
  9. Pelaksanaan putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap
  10. Penggabungan usaha
  11. Peleburan usaha
  12. Pemekaran usaha
  13. Hadiah
  14. Hasil Lelang Non Eksekusi.

Cara Menghitung Pajak Jual Beli Rumah/ Tanah :

Dalam transaksi jual beli tanah, yang menjadi subjek pajak jual beli tanah 2018 adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan, yaitu pembeli. Dalam rangka pembayaran BPHTB oleh pembeli, dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP dalam pajak penjualan tanah adalah harga transaksi. Hal ini berbeda misalnya dengan tukar menukar, hibah atau warisan, yang dasar NPOP-nya menggunakan nilai pasar (Nilai Jual Objek Pajak/NJOP).

Nilai Perolehan Obyek Pajak atau harga transaksi bisa lebih besar atau bisa juga lebih kecil dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), tergantung dari kesepakatan penjual dan pembeli – terkadang harga transaksi itu bisa juga sama dengan nilai NJOP. Apabila harga transaksi lebih kecil dari NJOP, maka yang menjadi dasar penentuan NPOP adalah nilai NJOP. Sebaliknya, jika harga transaksi lebih besar dari NJOP, maka nilai penentuan NPOP berdasarkan harga transaksi tersebut – nilai yang paling tinggi diantara NPOP dan NJOP.

Selain NPOP dan NJOP, faktor lainnya yang perlu diperhatikan dalam menentukan besarnya BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP adalah nilai pengurangan NPOP sebelum dikenakan tariff BPHTB. Misalnya, jika harga transaksi tanah Rp. 100.000.000, maka sebelum harga transaki tersebut dikenakan tariff BPHTB (5%) terlebih dahulu harga transaski itu dikurangi NPOPTKP – misalnya dikurangi NPOPTKP sebesar Rp. 80.000.000 untuk daerah DKI Jakarta. Hal ini membuat nilai pajak pembeli lebih kecil dibandingkan nilai pajak penjual – penjual tidak dikenakan NPOPTKP.

Setiap daerah memiliki NPOPTKP yang berbeda, tergantung peraturan daerah tersebut. Untuk wilayah DKI Jakarta, misalnya, NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp 80.000.00000 untuk transaksi jual beli tanah dan Rp. 350.000.000 untuk perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah.

Contoh Menghitung BPHTB  :

Pak Budi membeli tanah milik Arya dengan nilai jual beli sebesar Rp. 200.000.000. Maka pajak penjual dan pajak pembeli adalah sebagai berikut:

Pajak Pembeli (BPHTB) NPOP : Rp 200.000.000,00 NPOPTKP : Rp 80.000.000,00 (-) NPOP Kena Pajak : Rp 120.000.000,00 BPHTB: : 5% x Rp 120.000.000 = Rp 6.000.000

Pajak Penjual (PPh)

NPOP : Rp 200.000.000 NPOP Kena Pajak : Rp 200.000.000 PPh: 5% x Rp 200.000.000,00 = Rp 10.000.000.

Cara Menghitung BPHTB atas Perolehan Hak Karena Warisan

Perhitungan bphtb waris atau perhitungan BPHTB karna hak warisan sama juga dengan perhitungan BPHTB karna jual beli serta hibah. Ketidaksamaannya terdapat pada besarnya nilai pencapaian objek pajak tidak terkena pajak (NPOPTKP). Bila pada jual beli serta hibah NPOPTKP rata-rata 60 juta (untuk DKI Jakarta 80 juta), jadi NPOPTKP untuk warisan yaitu 300 juta rupiah. (untuk DKI Jakarta 350 juta).

Jadi untuk contoh diatas, jika tanah tersebut akan dibaliknama ke atas nama ahli waris, maka BPHTB-nya menjadi:

  • = 5% x (NJOP – NPOPTKP)
  • = 5% x (1.000.000.000 – 350.000.000)
  • = 32.500.000.

Cara Menghitung BPHTB untuk Peralihan Hak secara Hibah

Pada perhitungan BPHTB tanah hibah, perhitungannya sama juga dengan jual beli, bedanya terdapat pada basic pengenaannya. Bila pada jual beli basic pengenaan BPHTB yaitu nilai transaksi atau NJOP, sesaat pada hibah basic pengenaannya cuma NJOP. Hibah dikerjakan untuk peralihan hak antar orang yang mempunyai pertalian darah seperti orangtua ke anak, anak ke orangtua atau antar saudara.

Dalam hibah, pertalian darah dibedakan jadi dua yakni pertalian darah vertikal serta pertalian darah horizontal. Pertalian darah vertikal yaitu pertalian darah pada orangtua serta anak, sesaat pertalian darah horizontal yaitu pertalian darah antar saudara sekandung. Satu sekali lagi ketidaksamaan hibah dengan jual beli yaitu pengenaan PPh, bila pada jual beli pengenaan PPh harus dipakai sesaat pada hibah tak ada PPh terkecuali hibah horizontal. Jadi hibah orangtua ke anak atau anak ke orangtua tidak dipakai PPh.

Prasyarat perhitungan BPHTB tanah hibah vertikal yaitu ada bukti yang menyebutkan kalau pada pemberi serta penerima hibah ada pertalian orangtua serta anak yang diperlihatkan dengan akta kelahiran si anak serta surat nikah orangtua. Tetapi hibah horizontal tetaplah dipakai PPh dengan basic pengenaan NJOP. Jadi hibah antar saudara dipakai PPh seperti jual beli, yang besarnya 2, 5% dari NJOP. Maka dari itu beberapa orang yang buat peralihan hak antar saudara memakai akta jual beli karna pajak-pajak yang dibayarkan sama besar.

Argumen yang lain orang lebih sukai buat akta jual beli di banding hibah bila peralihan hak antar saudara yaitu untuk keamanan semasing pihak di masa datang. Bila peralihan karna hibah, ada kecemasan satu waktu kelak ada pakar waris yang mempertanyakan. Tetapi bila peralihan haknya berbentuk jual beli jadi akhirnya telah terputus karna ada akta jual beli yang di tandatangani disertai dengan kriteria jual beli. Tersebut pengalaman seseorang rekan yang berprofesi jadi Notaris.

Sekian ulasan kita kali ini mengenai Cara Menghitung BPHTB & Pajak Jual Beli Rumah/ Tanah terbaru 2018 yang benar dan tepat yang dapat kami sajikan dalam artikel ini. Semoga apa yang telah kita bahas disini bisa bermanfaat.

Cara Menghitung BPHTB & Pajak Jual Beli Rumah/ Tanah 2018 | caramenghitung | 4.5